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东莞2016年2月房地产市场报告
发布日期:2016-06-07 | 浏览次数:435 | 返回列表

    刊:20162

报告出品:世联地产市场研究部

撰 写 人:策划管理部

撰写日期:2016.3.14

地王火辣开局,房价持续飙升

市场走势

内容摘要:

?  20162月,东莞全市供应土地12宗,面积75.1万㎡,环比减少0.52%,同比增加151.57%。20162月,东莞全市共成交11宗地块,总成交面积56.64万㎡,环比增加54.39%,同比增加84.74%;成交金额16.18亿元,环比增加102.5%,其中商住商服用地成交金额为13.25亿元,总贡献率达81.89%。

?  据东莞世联市场监测数据显示,20162月东莞商品房供应3081套,环比减少80.41%,同比减少17.18%。2月批售面积为24.32万平方米,环比减少78.57%,同比减少43.27%。其中住宅供应1968套供应面积为17.63万平方米;非住宅供应1113套,供应面积为6.69万平方米。20162月,东莞全市共成交4273套商品房,环比减少71.95%,同比增加128.5%;成交面积为44.1万平米,环比减少71.8%,同比增加118.75%。其中住宅成交3380套,成交面积为39.95万平米;非住宅成交893套,成交面积为4.15万平米。全市一手房总成交额为50.19万元,成交均价为11382.27/平米,较1月下跌0.09%,同比上涨18.8%。

相关报告

《北京20162月房地产市场报告》

《上海20162月房地产市场报告》

《深圳20162月房地产市场报告》

《广州20162月房地产市场报告》

《佛山20162月房地产市场报告》

……

市场监测报告系列

周报、月报、季报、年报

市场综述

一级市场:20162月,东莞全市供应土地12宗,面积75.1万㎡,环比减少0.52%,同比增加151.57%。20162月,东莞全市共成交11宗地块,总成交面积56.64万㎡,环比增加54.39%,同比增加84.74%;成交金额16.18亿元,环比增加102.5%,其中商住商服用地成交金额为13.25亿元,总贡献率达81.89%。2月东莞土地市场快速走出春节低位行情,土地市场表现火热,体现在开发商积极参与竞拍、高溢价成交突出、地王频繁诞生。

二级市场:据东莞世联市场监测数据显示,20162月东莞商品房供应3081套,环比减少80.41%,同比减少17.18%。2月批售面积为24.32万平方米,环比减少78.57%,同比减少43.27%。其中住宅供应1968套供应面积为17.63万平方米;非住宅供应1113套,供应面积为6.69万平方米。20162月,东莞全市共成交4273套商品房,环比减少71.95%,同比增加128.5%;成交面积为44.1万平米,环比减少71.8%,同比增加118.75%。其中住宅成交3380套,成交面积为39.95万平米;非住宅成交893套,成交面积为4.15万平米。全市一手房总成交额为50.19万元,成交均价为11382.27/平米,较1月下跌0.09%,同比上涨18.8%。

市场资讯

1.宏观经济

1.1 全国经济运行状况

?  3月12日,国家统计局公布20161-2月房地产开发投资及销售情况,全国房地产开发投资9052亿元,同比名义增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6028亿元,增长1.8%,提高1.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.6%

1.2 地方经济运行状况

?  根据东莞市统计局发布2016年的经济数据, 2月份,东莞居民消费价格总水平(CPI)环比上涨2.5%,同比上涨3.1%,累计上涨2.6%

2.市场政策

2.1中央政府

?  2月2日,财政部发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》,将合理确定土地储备总体规模。现有土地储备规模偏大的,要加快已储备土地的前期开发和供应进度,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模,避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。具体要点有:1)清理压缩现有土地储备机构;2)进一步规范土地储备行为;3)合理确定土地储备总体规模;4)妥善处置存量土地储备债务;5)调整土地储备筹资方式;6)规范土地储备资金使用管理;7)推动土地收储政府采购工作;8)加强土地储备项目收支预决算管理。要求在2016 12 31 日之前完成以上工作。

?  2月3日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

?  2月3日,财政部和国家税务总局最新发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》,表态自201611日至20181231日,继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税等税收优惠。而这也是降首付政策之后,相关部门两日内出台的第二个房地产政策。

?  2月6日,中国政府网发布《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(以下简称《意见》)提出,加快落实户籍制度改革政策。围绕加快提高户籍人口城镇化率,深化户籍制度改革,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。除超大城市和特大城市外,其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

?  2月16,央行、发改委、工信部、财政部、商务部、银监会、证监会和保监会发布了《关于金融支撑工业稳增长调结构增效益的若干意见》。《意见》指出要用好金融工具服务好实体经济和工业增效升级,增强金融服务能力,解决融资难、融资贵瓶颈,加大对供给侧结构性改革的支撑力度。此举显示出在增速下行、产能过剩、转型升级的大背景下灵活运用货币政策在内的一系列措施营造出较为宽松的信用环境,供给侧改革不是“清算主义”,需要对于总需求进行适当的管理和约束。

?  2月16日,《职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》决定自21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间实行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率实行。这既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益,进一步提高住房公积金制度公平性和有效性,也有利于简并住房公积金存款利率档次,符合利率市场化改革的总体方向。

?  2月19,财政厅()、地方税务局、住房城乡建设厅((建委、房地局)发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,通知决定,222日起:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(2)的住房对外销售的,免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第二套改善性住房契税优惠政策及营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔201539)实行。

?  2月22日,国务院印发了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,该意见明确指出要依法制定城市规划,加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;城市公园原则上要免费向居民开放等。

?  2月29,中国人民银行决定,自201631日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

2.2地方政府

?  2月18日,广东深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第九次联席会议召开,区域协调发展呈现良好局面。会上,广东深圳、东莞、惠州、汕尾、河源5市签署了《共建区域创新体系合作协议》,5市将共建区域创新体系,率先建成国家自主创新示范区。这一协议具体包括9大任务,包括加快珠三角国家大科学中心建设、推动创新型孵化器建设、加强新型研发机构建设、推进创新资源开发共享平台建设、推动科技成果相互转化机制建设、加强常识产权保护工作、推动创新人才联合培养机制建设、推动高新技术企业培育和认定工作以及加强科技金融服务体系建设等。另外,在会议通过的广东深圳、东莞、惠州、汕尾、河源540项重点合作事项中,有23项是交通类项目。包括推动开通厦深铁路深圳至汕尾捷运化列车,启动开展深圳地铁14号线延伸至惠阳大亚湾的规划研究工作,研究确定深圳地铁和东莞地铁的具体接驳方案等。

?  2月28,广东省人民政府将《广东省供给侧结构性改革总体方案(20162018年)》及《广东省供给侧结构性改革去产能行动计划(20162018年)》、《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(20162018年)》、《广东省供给侧结构性改革去杠杆行动计划(20162018年)》、《广东省供给侧结构性改革降成本行动计划(20162018年)》、《广东省供给侧结构性改革补短板行动计划(20162018年)》印发给各地人民政府、省级政府各部门和各直属机构。《总体方案》要求,到2018年底,全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿元平方米减少约12.5%,即在全部消化2016—2018年供应溢出约630万平方米商品房的基础上,力争再化解2000万平方米的商品房库存。

1.一级市场

1.1供应分析

20162月,东莞全市供应土地12宗,面积75.1万㎡,环比减少0.52%,同比增加151.57%。
20162月东莞房地产市场土地供应一览表

性质

供应数量(宗)

供应面积(万㎡)

建筑面积(万㎡)

总出让金额(亿元)

主要供应区域

商服用地

2

1.94

8.72

2.12

南城、麻涌

工业用地

7

69.17

119.45

3.57

生态园、厚街、望牛墩、麻涌、

商住商服用地

2

3.99

9.48

1.75

清溪、麻涌

合计

11

75.1

137.65

7.44

【数据来源:世联数据平台】

1.2成交分析

20162月,东莞全市共成交11宗地块,总成交面积56.64万㎡,环比增加54.39%,同比增加84.74%;成交金额16.18亿元,环比增加102.5%,其中商住商服用地成交金额为13.25亿元,总贡献率达81.89%。2月东莞土地市场快速走出春节低位行情,土地市场表现火热,体现在开发商积极参与竞拍、高溢价成交突出、地王频繁诞生。

2016年2月成交5宗商住商服用地,成交面积84731.44㎡,成交总额为132397万元。本月成交地块溢价率高,平均溢价率160.4%。其中保利以4857/㎡取得南城商业金融用地,成为南城地王;融创以8135/㎡,总价34765万元拿下清溪镇重河村,成为清溪双料地王;智宇实业以4687/㎡拿下麻涌麻三村用地,成为麻涌地王。

20162月东莞房地产市场土地成交一览表

性质

成交数量(宗)

成交面积(万平米)

总成交金额(亿元)

未成交数量(宗)

未成交面积(平米)

流拍率

商服用地

2

4.17

5.84

科研用地

1

1.65

0.13

商住商服用地

3

4.3

7.41

工业

6

46.52

2.8

合计

11

56.64

16.18

【数据来源:世联数据平台】
2.二级市场

2.1 供应分析

据东莞世联市场监测数据显示,20162月东莞商品房供应3081套,环比减少80.41%,同比减少17.18%。2月批售面积为24.32万平方米,环比减少78.57%,同比减少43.27%。其中住宅供应1968套供应面积为17.63万平方米;非住宅供应1113套,供应面积为6.69万平方米。

2016年2月东莞共有11个镇区有商品房新增供应,其中南城、塘厦供应量均超4万㎡;黄江及沙田超3万㎡,处于第二梯队;长安、虎门和凤岗新增供应面积均过1万㎡;大朗新增供应面积不足1万㎡。从供应项目来看,本月万科翡丽山推出52093-230㎡洋房,成供应大户;此外,位于黄江的棕榈泉六期供应34387㎡的洋房;位于沙田的佳兆业碧海云天推售25298-188㎡洋房。别墅方面,本月有3个项目入市,分别是位于大朗的碧水天源怡景湾、位于塘厦的珠江观澜御景和卓越蔚蓝山。

 

东莞14.08-16.02新房批售一览表                                      

时间

供应套数()

供应面积(万平米)

时间

供应套数()

供应面积(万平米)

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

14.08

2997

2551

31.39

6.72

15.07

6423

744

70.40

7.80

14.09

8536

4811

89.07

15.29

15.08

5243

708

58.26

3.74

14.10

7307

1732

80.19

15.72

15.09

7862

2352

82.83

15.71

14.11

7044

3364

81.64

13.7

15.10

5687

484

64.71

5.04

14.12

9232

3378

93.08

15.72

15.11

8242

1981

95.40

11.16

15.01

8492

3160

91.30

26.09

15.12

8470

5809

103.03

36.83

15.02

2976

744

34.44

8.43

16.01

7896

2971

80.77

32.73

15.03

3931

554

40.84

2.39

16.02

1968

1113

17.63

6.69

15.04

5437

3750

78.22

13.39

15.05

5264

4324

52.42

22.91

环比

-75.08%

-62.54%

-78.17%

-79.56%

15.06

7282

842

78.07

5.33

同比

-33.87%

49.60%

-48.81%

-20.64%

                                                  【数据来源:世联数据平台】

2016年2月,住宅新增供应共1968套,环比减少75.08%,同比减少33.87%;住宅供应面积为17.63万平米,环比减少78.17%,与去年同比减少48.81%。非住宅供应1113套,环比减少62.54%,同比增加49.6%;供应面积为6.68万平米,环比减少79.56%,同比减少20.64%。整体来说,2月东莞楼市推新较少,市场以消化库存为主。

2.2成交分析

2016年2月,东莞全市共成交4273套商品房,环比减少71.95%,同比增加128.5%;成交面积为44.1万平米,环比减少71.8%,同比增加118.75%。其中住宅成交3380套,成交面积为39.95万平米;非住宅成交893套,成交面积为4.15万平米。全市一手房总成交额为50.19万元,成交均价为11382.27/平米,较1月下跌0.09%,同比上涨18.8%。

2月东莞楼市受春节影响较大,住宅成交44.1万平,成交面积环比减少71.89%,与历史同期相比增加118.97%

                
 

东莞15.01-16.02成交一览表

时间

成交均价

成交套数()

成交面积(万平米)

(元/平米)

住宅

非住宅

住宅

非住宅

201501

9105.75

5384

1839

60.59

10.18

201502

9581.2

1459

411

17.68

2.46

201503

9389.00

4665

1634

51.2

8.66

201504

9363.00

7062

1307

76.41

6.16

201505

9915.62

8356

1849

94.03

8.37

201506

10264.93

8541

1622

99.49

6.64

201507

10213.13

7298

1905

81.32

7.81

201508

9681.80

7557

2154

86.57

10.14

201509

10357.69

7777

2144

87.7

9.53

201510

9803.36

9491

2424

105.18

9.75

201511

9996.59

9968

2620

113.92

12.60

201512

10765.23

10745

3612

124.69

17.04

201601

11392.70

12262

2971

140.44

16.42

201602

11382.27

3380

893

39.95

4.15

环比

-0.09%

-72.44%

-69.94%

-71.55%

-74.73%

同比

18.80%

131.67%

117.27%

125.96%

68.70%

【数据来源:世联数据平台】

 

20162月东莞各区住宅成交情况一览表

区域

签约套数

签约面积(万平米)

成交均价

(元/平米)

均价环比

区域

签约套数

签约面积

(万平米)

成交均价

(元/平米)

均价环比

寮步

507

4.74

10800

11.65%

石排

70

0.78

7003

5.36%

常平

231

3

6598

-11.56%

横沥

69

0.72

8123

0.39%

塘厦

227

2.83

22433

52.38%

大岭山

68

1.11

13672

13.21%

厚街

224

2.44

11992

18.39%

凤岗

68

0.89

20362

13.76%

桥头

198

1.83

6598

8.82%

大朗

62

0.79

14683

53.83%

石龙

192

1.98

8708

4.81%

高埗

62

0.83

8372

-10.07%

虎门

160

3.17

12290

-4.42%

中堂

45

0.56

6740

-1.47%

南城

150

1.21

12273

4.96%

莞城

44

0.65

11106

4.42%

道滘

145

1.77

10776

26.07%

黄江

41

0.58

14656

2.29%

东城

113

1.74

13089

-10.37%

清溪

40

0.48

12252

15.12%

东坑

107

1.2

7740

14.81%

望牛墩

36

0.35

6900

6.28%

石碣

104

1.38

8118

-3.48%

茶山

28

0.34

6639

-2.52%

沙田

98

1.17

8661

-4.09%

万江

13

0.14

9938

23.45%

麻涌

97

1.07

9236

10.19%

松山湖

10

0.24

19409

5.33%

企石

88

0.99

7203

-4.28%

石排

70

0.78

7003

5.36%

樟木头

83

0.92

13065

6.93%

合计

3380

39.34

11203

-1.37

【数据来源:世联数据平台】

从区域成交来看,1月东莞共有30个区域住宅签约成交3380套,其中寮步镇成交507套夺月冠军,常平镇成交231套位列第二,塘厦镇成交227套排名第三。

据东莞世联市场监测数据显示,本月住宅成交均价为11203/平米,环比下降0.01%,与上个月保持持平。塘厦以22433/平米的签约均价位居榜首;风岗镇本月签约均价为20362/平米,排名第二;松山湖排名第三,签约均价为19409/平米。从区域角度看,目前东莞普通住宅成交中,均价过万的镇区比1月增多2个,已上升至15个,临深片区房价继续领跑全市,其中多个镇区住宅均价已普遍超过12000/㎡。其中泛临深区域、松湖区域房价普遍大涨,如塘厦53%、大朗53%、厚街18.39%、清溪15.12%、凤岗13.7%、大岭山13.2%等等。本月东莞整体成交均价仍维持在高位。

2.3批售成交情况分析

2月东莞全市总批售面积24.53万平方米,环比减少78.57%,同比减少43.29%;成交面积为44.1万平米,环比减少71.89%,同比增加118.97%;批售成交比0.55,可售存量360.24万平方米。

截至20162月底,东莞一手住宅库存面积约360.24万平方米,若按近一年的消化速度计算,2月住宅库存消化周期约4.3个月。 


2.4成交排名TOP10楼盘

20162月东莞洋房市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

保利中惠悦城

寮步

264

23888

10785

2

鸿华I尚城

桥头

128

11248

6416

3

达鑫江滨新城

石碣

89

11883

8351

4

银湖山庄

塘厦

86

8334

19304

5

嘉华星际湾

石龙

82

8777

9412

6

信鸿香溪水岸

麻涌

82

8138

9610

7

丰泰观山碧水凌波

厚街

80

8020

10554

8

嘉定锦城

企石

76

7443

7244

9

南部湾万科城

虎门

68

6924

16339

10

富盈都市华府

常平

67

6140

8782

【数据来源:世联数据平台】

20162月东莞别墅市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

卓越蔚蓝山

塘厦

84

12407

22115

2

金地城南艺境

道滘

26

4841

14552

3

东方银座兰乔公馆

常平

23

6827

5039

4

海逸豪庭

厚街

14

4349

17929

5

蜜糖

黄江

11

2512

17246

6

嘉定锦城

企石

8

2087

9429

7

新世纪领居

大岭山

7

2817

12048

8

皇家翡翠湾

东坑

6

2970

15265

9

绿地大都会

常平

6

1193

14122

10

翡翠松山湖

大朗

5

2077

28311

【数据来源:世联数据平台】

20162月东莞公寓市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

中央财津

南城

59

3533

11031

2

联冠广场

常平

39

1858

9495

3

时代华庭

寮步

35

1608

9810

4

康联汇展中央

厚街

31

1428

9242

5

方中兰亭轩

南城

23

787

9793

6

汉邦六六广场

厚街

20

931

10081

7

腾龙领寓

石龙

10

499

9049

8

新世纪星城

东城

10

508

8507

9

富盈东方华府

莞城

7

365

11126

10

水榭兰亭

清溪

4

179

13147

【数据来源:世联数据平台】

20162月东莞商铺市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

嘉盈名苑

东坑

22

1002

9948

2

新世纪颐龙湾

高埗

12

1949

11780

3

虎门万达广场

虎门

10

759

26879

4

星城星筑湾

寮步

8

244

18393

5

恒大御景

南城

7

278

18118

6

南部湾万科城

虎门

6

219

34001

7

中央盛景

大朗

6

274

14059

8

碧桂园翡翠湾

清溪

5

423

16495

9

皇家公馆

东坑

5

271

35553

10

花样年江山荟

黄江

4

194

8418

【数据来源:世联数据平台】

20162月东莞写字楼市场成交套数TOP10楼盘一览表

排名

楼盘名称

区域

成交套数()

成交面积(㎡)

均价

(/平方米)

1

万科中心

莞城

32

2464

10118

2

观澜湖君悦山

塘厦

31

4246

23419

3

纺织交易广场

大朗

14

985

8487

4

南美世贸中心

寮步

10

411

6317

5

盛和商务大厦

清溪

8

1242

9365

6

旺南驹大厦

南城

6

732

12402

7

东城万达广场

东城

4

583

9000

8

万科大厦

南城

3

790

13826

9

星汇广场

常平

2

266

3915

10

虎门港企业总部大厦

虎门港

2

273

11515

 【数据来源:世联数据平台】

 


 

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