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12亿销售神话的背后——昆仑公馆首批销罄,千万豪宅价值何在
发布日期:2010-03-17 | 浏览次数:191 | 返回列表

  深度剖析昆仑公馆“含金量”

  从07年的“地王”之一,到市中心目前唯一即将亮相的超百米高层住宅项目,昆仑公馆一直备受市场关注。

  昆仑公馆位于长板巷99号,地处杭州市中心,紧邻武林广场,生活配套完善。其总建筑面积19万平米,由5幢超百米高层住宅组成,全部510套房源都将采用精装标准交付,欲打造成市中心的“新亚洲院宅”,预计于2013年交付。

  从“金松洗衣机厂”到“昆仑公馆”  时间回到07年6月25日下午,土地出让大厅内座无虚席,各家房企、业界人士均到场等待着07年20号原金松洗衣机厂地块的竞拍开始。

  “估计又将创杭州楼市楼面价新高,什么杭汽发地块,那是小儿科价格。”在住在杭州网论坛“口水楼市”中,有网友在拍卖前发表预测。

  的确,现场竞价过程中,1亿以上的加价幅度几乎成了家常便饭,其中绿城与昆仑的竞争尤为激烈。最终,世纪城携手昆仑置业,还是以总价16.01亿元、楼面价12245元/平米的“天价”,从身着红色体恤的宋卫平手中夺过了这块“宝地”,从而造就了如今的昆仑公馆。市中心地标豪宅,“豪”在哪里?

  “地段,地段,还是地段”

  “考虑到地理位置属于市中心稀缺区域,才会非常渴望拿下这块地。”时隔两年,昆仑置业董事长叶健再谈及当初以“地王价”拿地时,仍充满了渴求与期待之情。

  许多人对昆仑公馆“武林广场旁”的广告标语产生质疑,但从实际距离看,昆仑公馆距武林广场仅2.2公里,离西湖学问广场也只有1.6公里。

  “从大都市、特大城市的角度来看,大家对昆仑公馆位于市中心的说法应该都没有异议,事实上几乎是零距离。”住在杭州网首席评论员丁建刚也对昆仑公馆的市中心地段作出说明。

  当然,昆仑公馆拥有了市中心地段,意味着它也拥有了齐全配套。德胜路、潮王路、上塘高架纵横交错,四通八达的交通网络看通往城市任一角落;临近的朝晖生活区中,超市、教育、医疗等生活配套一应俱全。

  “家里没人做饭也没关系,门口就是河东路美食一条街,海鲜、烧烤应有尽有。”连网友都评论说,这可是其他区域花好几年时间也未必能形成的生活化氛围。

  地标建筑,巧妙布局融合大环境

  对于多层住宅较为集中的长板巷、河东路一带而言,昆仑公馆的建成,将明显拔高该区域建筑的平均高度。作为目前唯一即将亮相的市中心超百米住宅,昆仑公馆一大优势就是视野开阔。身居其中不仅能俯视西湖学问广场、武林广场,20层以上的位置还可远眺到雷峰塔等西湖景致。

  虽然在高度上“鹤立鸡群”,但昆仑公馆将中国古老建筑风格运用到现代超高层建筑中,在围合排布的5幢超高层建筑周围环绕中式传统院落,与周边旧城建筑环境相融合。

  同时,上塘河自北向东环绕整个项目,将2.4万平米的城市公园与项目自有1.2万平米园区以水系相连,打造成三面环水的半岛规划,形成闹中取静的庭院生活。

  精装豪宅,用尺度说话

  在昆仑公馆310平米空中叠墅样板房中,参观者能感受到全开间户型设计的通透与开阔:3.1米的标准层高、6.2米的挑高客厅,视野优于一般住宅;而约9.2米的南向宽屏空中花园、约6.6米北向空中景廊的全赠空间,则更能让居住者尽情欣赏杭城灯火通明的繁华夜景。

  不仅如此,310平米空中叠墅还实现了2:1户均双车位配比,拥有垂直三重大堂、中心观光电梯(电梯直接入户)、7.1米挑高迎宾大堂、室外室内双玄关等配套设施,更添奢华、舒适的豪宅居住享受。

  据了解,除已开放的大都会精装风格样板房外,11月左右,项目还推出以欧式古典奢华风格为主的精装样板房,除户型结构有所区别外,居家氛围也更具厚重感。

  从老城区市井生活,到现代繁华都市住宅,从中式的墙院设计,到欧式奢华的装修风格,昆仑公馆尝试着将古今学问与中西文明相互碰撞,有机融合出市中心的“新亚洲院宅”。

  价格保持神秘,预计会“低开高走”

  距离开盘只有不到一个月的时间,昆仑公馆的准确定价却仍是一个谜。

  “红石中央花苑二手房价到2.5万元/平米了,加上精装修成本,昆仑公馆单价在3、4万元应该没问题。”随着楼市的升温,网友的预测价格也从去年的两万多元/平米,上升到了近四万元/平米。

  只是,在同区域中,要找出对昆仑公馆的定价有参考价值的项目,却是件难事。项目所处区域,多为旧式多层住宅,已鲜有新盘面市;与该项目地块同期竞拍的杭汽发地块(绿城、滨江项目)、东南面粉厂地块(广宇项目)等市区核心地块近期并未见开盘动向。

  “市中心缺少新盘供应量,昆仑公馆定价也就有了主动权,估计会开在35000元/平米左右。”某业内人士也坦言,在目前行情下,昆仑公馆的“市中心”加上“豪宅”概念,很具吸引力。而事实上,昆仑公馆首批新品也是以35000元/平方米的价格面世。

  相对于旁人的“直言不讳”,昆仑公馆营销总监蒋纯莉则选择将这个敏感的价格问题留到了项目开盘时来揭晓。不过她也表示,昆仑公馆的整体价格走势将呈现“低开高走”的曲线,而作为首期开盘的5号楼,相信会有升值空间。昆仑公馆首批销罄,缔造出12亿元的神话就很好地证明了这一点。

  如此的“豪宅”谁来买?

  据记者的不完全统计,昆仑公馆的意向客户多为改善型购房者。这与具有众多高端物业的钱江新城形成明显差异,目前,温台地区外地投资客已成为钱江新城的主要购买集群。

  9月27日晚,昆仑公馆310平米中央叠墅样板房揭幕活动上,记者穿梭在现场200多位意向客户身边时,耳边所闻基本上是地道的杭州话。

  蒋纯莉证实了记者的观察:“从客户统计情况看,大家的意向客户包括有市中心情结的杭州人,或居住在远郊排屋别墅、现在想回归到市中心来的人群;当然也有一些外地客户,他们希翼在杭州市中心找到一个适宜居住的地方。”其中,前两类购房者已成为昆仑公馆的主力客户群。

  陈女士就是其中之一。“我先生和我都在朝晖一带上班,家就住在体育场路上。现在考虑换大一点的房子,当然希翼离原来工作、生活的区域不会太远。”

  而对居住要求颇高的陈先生也透露,目前自己住在西溪,但面对城西交通拥堵等问题,还是想搬回市中心来。考察了周边环境和户型设计后,昆仑公馆310平米的跃层户型将成为他的首选。

  绝妙户型,居住与投资的双重效益

  而受访者中也有部分人表示,在昆仑公馆置业,除了满足居住需求外,也兼具了一定投资目的。“毕竟市中心的好地块是越来越少了。”陈先生说道。

  十月中下旬首推5号楼122套精装房源

  据了解,昆仑公馆十月中下旬将首推位置较好的5号楼,共计34层122套房源,分为58套240平米的平层住宅以及64套310平米的跃层房源。

  从沙盘图上看,5号楼位于整个项目的东北角,其北面紧邻上塘河,南面是项目自有的1.2万平米园区景观,而东面则是占地2.4万平米的城市公园,小桥流水与绿色植被尽收眼底,更凸显它“地位”优越的特性。

  值得注意的是,5号楼中的平层、跃层房源并非混搭在同一单元中,而是独立分布于各自楼幢中,从而形成了目前市中心稀缺的全跃层单元,保持了项目建筑风格的纯粹性。

  “等长板巷、上塘河改造完工,周边环境将更好,相信会有更多的客户喜欢大家项目。”销售人员对昆仑公馆的前景充满信心。

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